作者 / 张异 上海华勤基信律师事务所
来源 / 张异律师新浪博客
近期二手房市场业主反水现象高达50%，卖方违约不履行合同或者是违约加价现象遍地开花。
为什么如此？
先来看一组数据
2016年8月份省会城市房价均价top20：
以上数据并未包含厦门、深圳等中国当前最高房价的非省会城市，其中安徽省会合肥市以同比上年上涨42.53%继续引领疯狂楼市的No.1，河南省省会城市郑州首次挤进了房价“五位数俱乐部”，这背后有多少故事，也许只有那些个既惶恐又焦虑的购房者知道。
分享这样下面这一篇文章，希望在二收房屋交易的法律方面，能给二手房交易的买卖双方（尤其是买方）有所提示和帮助。
文章作者：上海华勤基信律师事务所张异律师
全文如下：
根据笔者操办的多个二手房买卖案件来看，15年中下旬签订的房屋买卖合同，至16年3月左右，上海房价基本涨了近40%左右。其中一套房产，15年签订合同时房价为300万元，16年3月涨了40%至420万元，就存在了整整120万元的差价。
就卖家来说，如果他拿到现在来卖，就能卖420万元。然而，并没有，他卖早了，所以做一下加减法，如果他过户给原来的买家，就等于亏损了近120万元。那卖家就不乐意了，人类趋利避害的天性开始蠢动，你说他会怎么做？笔者的几个当事人在谈论案情至该部分的时候无不咬牙切齿，愤恨不已。想来也是，呕心沥血积攒了好久的购房款，有的为了购置婚房，有的为了孩子上学，有的为了孝敬父母，结果房价上涨后，合同对卖方就像一张废纸，毫无约束力。 “咽不下这口气，不买了？以合同签订的价格，现在哪里还买得到同样的房子。加钱？但卖方狮子大开口，都是血汗钱实在难以接受。”
难道卖方违约买方只能咽下这口气加钱？难道只能双倍返还定金？难道违约最多也只能按合同上的约定的房款总额的20%主张违约金？
这时候，就需要一个好律师来帮助你分析，你的处境如何，及接下来该如何做了。
一、首先，要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同
双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同，仅交付定金，则只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。
注意，此处所谓的“房屋买卖合同”，并非特指在房地产交易中心网上备案的买卖合同（所谓的“网签”），因为网签合同仅为行政备案需要，并不影响合同本身的效力，故，只要双方签订的协议具备了房屋买卖合同的主要内容，即可认定为已签订房屋买卖合同。
固定卖方违约的证据是也是非常重要一环，如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。
1、哪怕卖方怠于履行合同义务，买方也要严格遵循合同履行相应的义务，不要给卖方留下买方违约的把柄。2、房屋买卖合同一般会约定具体期限要求双方办理相应的手续，比如约定具体日期进行审税及网签等，如果卖方怠于履行，买方一定要固定催告的证据：如发函催告卖方在一定期限履行合同义务，催告函最好以快递方式寄发，注意在快递单上写明快递品名，并保留快递底单以证明送达卖方。同时可以其他方式同时催告卖方，比如发送短信给或打电话录音等。3、如果卖方仍怠于履行或拒绝履行，则可委托律师发送律师函，进行进一步的催告。经催告无效的，则可固定卖方违约的事实，就可以着手提起民事诉讼了。
（1）要求继续履行；（2）要求解除合同并赔偿损失。
三、起诉要求继续履行
根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条规定，“除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。”
实际履行必须除《合同法》第110条情形之外，那该规定是包括哪些情形呢？《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： 因此，在司法实践中，如果买房需要贷款买房的情况下，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。 而在买方能够全款清掉房款的情况下，法院则可以判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。
一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20%，但问题是，如果房价上涨超过20%，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时，可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。
实际损失，在房屋买卖合同卖方违约的情况下，可以理解为买方丧失以同等价格购买涉案房屋的机会，造成买方的价差价损失，因此，房价的上涨金额可以作为买方的实际损失。
根据《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第6条第二款规定，“对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。”
综上所述，买方遭遇卖方因房价上涨而违约的情况，完全可以拿起法律的武器，只要双方签订的房屋买卖合同真实有效，就不仅仅是定金双倍返还这么简单了。拿我们开头的案例来说，买方完全可以起诉卖方，要求继续履行合同，或者主张房价上涨120万元的实际损失。伯尔曼在《法律与宗教》一书中曾言“法律必须被信仰，否则便形同虚设。”
因而，不信仰法律，无视合同约束力的人们，也终会因此付出代价。
艾树红律师个人微信号: aishuhong089776
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