上海市高级人民法院
关于进一步规范不动产司法拍卖中有关事项的指导意见
【发文字号】沪高法[2019]25号
【发文日期】2019年1月7日
针对近期不动产司法拍卖中买受人在竞买后对涉案税费缴纳、涉案标的物交付以及所有权转移登记等提出的异议及其所反映出来的问题，高院执行局进行了认真的调研。根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》等法律和司法解释的规定，现就进一步规范不动产司法拍卖中的有关事项提出如下指导意见：
一、关于不动产现状的查明
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条和《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三条，执行法院在依法确定不动产拍卖的参考价之前，应当查明不动产的权属、权利负担、占有使用、应缴税费、质量瑕疵等事项。其中，权属情况主要包括不动产的权利人及其共有人、共有形式和共有份额，是否存在不动产异议登记、涉及诉讼等权属争议，是否存在国有划拨土地使用权、集体土地使用权等限制转让、买受人资格限制等。权利负担情况主要包括不动产抵押登记、不动产预告登记、不动产查封登记、用益物权负担等。占有使用情况主要包括不动产占有使用人、是否合法占有使用等。应缴税费情况主要包括不动产变价和办理所有权转移登记过程中需要缴纳的营业税、契税、印花税等。质量瑕疵情况主要包括不动产实物现状与登记情况不一致、存在违章建筑等。
执行法院应当通过赴不动产所在地进行现场调查，由国土部门、不动产登记部门、税务部门等有关部门进行协助调查，委托不动产所在地法院进行事项调查，委托司法拍卖辅助机构、审计机构、鉴定机构进行辅助调查、审计、鉴定等方式查明上述情况。对于查明的情况，应当制作不动产现状的调查笔录或者收集其他有关资料，并在拍卖公告中告知竞买人。如不动产存在已知瑕疵，权利负担，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定等需要引起竞买人重视的情形的，还应当根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台予以特别提示。
二、关于案外人占有不动产的处理
不动产由案外人占有的，执行法院应当按照沪高法[2015]75号《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》的指引，在裁定拍卖、变卖之后确定参考价之前，在不动产上张贴公告，告知其应当自公告之日起十五日内迁出。案外人认为其对不动产享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向执行法院提出书面异议，案外人因正当原因未能在公告之日起十五日内提出书面异议的，应当至迟在不动产拍卖成交、以物抵债等裁定作出并送达买受人、接受抵债的申请执行人之前提出，通过案外人异议及其异议之诉的程序审查确认案外人是否合法占有不动产。对于未经案外人异议及其异议之诉审查确认或者未经有关执行当事人一致同意并经执行法院审查认可案外人对不动产享有合法租赁权并占有的，执行法院在拍卖、变卖不动产时不应负担租赁权进行变价。案外人主张在不动产上享有租赁权存有争议、尚未明确的，执行法院不应对不动产进行拍卖、变卖。
案外人主张对不动产享有所有权等实体权利阻止执行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行处理。
三、关于不动产变价前的征询及不动产所有权的转移登记
执行法院裁定拍卖、变卖不动产前，应当按照沪高法[2014]470号《上海市高级人民法院与上海市规划和国土资源管理局关于强制执行出让土地使用权座谈会纪要》的指引，事先书面征询规划土地管理部门有关用地性质、容积率、开竣工日期、使用年限、出让金支付情况等规划和土地管理要求，根据具体情况设定产业类型要求、环境保护要求等统一适用于所有竞买人的拍卖条件，在拍卖公告和特别提示中予以说明。对于买受人的资格，除法律、行政法规和司法解释有特殊规定并在拍卖公告和特别提示中予以说明外，不得限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同的竞买条件。
对于拍卖、变卖的不动产涉及集体土地的，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条，执行法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。对于拍卖、变卖的不动产涉及国有划拨土地的，参照涉及集体土地的方式进行处理。
对于拍卖、变卖的不动产系未办理初始登记的房屋的，应当在裁定拍卖、变卖之后确定参考价之前向房屋登记机构征询能否办理不动产所有权登记，通过征询明确的意见应当作为确定参考价的依据之一，并根据法[2012]151号《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》分别下列情况在拍卖公告和特别提示中予以说明：
（一）具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，办理不动产所有权登记；
（二）暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或者承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；
（三）不具备初始登记条件的，执行法院应当进行“现状处置”，买受人或者承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的不动产所有权登记由买受人或者承受人自行负责。
除依法或者因为买受人、承受人的原因无法办理不动产所有权转移登记之外，执行法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条，在依法拍卖、变卖或者以物抵债后向不动产登记机构发出协助执行通知书，将不动产所有权转移登记到买受人或者承受人名下。
四、关于不动产变价过程中的税费承担
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条和沪高法执[2018]9号《上海市高级人民法院执行局、上海市国家税务局政策法规处和上海市地方税务局政策法规处关于落实本市人民法院与税务部门衔接机制建设相关问题的意见》，执行法院在不动产拍卖公告和特别提示中关于税费承担的内容应当仅针对因拍卖本身而形成的税费（目前为增值税、土地增值税、个人所得税和契税），对于被执行人历史欠缴税费由税务部门负责追缴或者依法申请受偿，执行法院不应在拍卖公告和特别提示中作出规定，也不应载明由买受人承担。对于拍卖本身而形成的税费，相关法律、行政法规规定承担主体的，由相应主体承担（目前增值税、土地增值税和个人所得税由被执行人承担，契税由买受人承担），执行法院不应在拍卖公告和特别提示中作出变更，只有当相关法律、行政法规没有规定或者规定不明的，执行法院才可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体并在拍卖公告和特别提示中予以载明。对于不动产可能涉及水、电、气、物业服务等欠缴费用的，可以在拍卖公告和特别提示中规定由买受人承担。
五、关于不动产变价后的交付
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条、第三十一条，执行法院对不动产依法拍卖、变卖或者抵债后，除依法确认案外人因租赁权、用益物权等合法占有不动产且在拍卖公告和特别提示中予以说明之外，应当在拍卖、变卖或者抵债裁定送达后十五日内，将拍卖的不动产移交买受人或者承受人；被执行人或者第三人占有拍卖不动产应当移交而拒不移交的，依法强制执行。
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