房产纠纷
在交付定金时应该注意什么问题?二手房买卖合同签订和履行过程中,给付定金一方不履行约定义务的,无权要求对方返还定金;收受定金一方不履行约定义务的,应双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等,但未约定定金性质,当事人主张定金权利的,法院不应支持。
一、什么是定金?
定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。在房屋买卖交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,卖家不履行合同的,应双倍返还定金。
我国《担保法》还规定:定金应以书面形式约定,不得超过主合同的标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金做了约定并实际支付了定金,即产生相应的法律后果。定金合同从实际交付定金之日起生效。
二、定金条款相关法律风险提示
1、“定金”与“订金”。能发生双倍返还的为“定金”。如约定“订金”,则在一方违约时,不适用定金罚则。故购房合同中对“定金”的表述应明确,字面及解释均应符合法律规定的形式,嗣后的该款收据内容表述亦应明确为购房“定金”,任何表述为“订金”、“小订”、“定钱”、“押金”、“保证金”、“信誉金”、“诚意金”、“意向金”、“代购金”、“违约担保金”的做法,或对该款支付、收取的不一致表述,均有可能导致不适用定金罚则的法律后果。同时亦要避免合同与收据对“定金”表述不一致性。
2、买方交付定金作为签订房屋买卖合同的担保,应属立约定金。作为立约定金,其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力并无关系,其生效是独立的,在主合同之前即成立。买受人交付定金,有必要对定金性质予以明确:履约定金还是立约定金。如系后者,出卖方选择拒绝订立合同时,买受人只能接受双倍返还定金的赔偿。定金收据虽为合同,但无法承载规范的房屋买卖合同所具备的必要条款。故房屋交易达成意向,不仅需要拟定尽可能内容详尽的合同,且应成为交付定金的前提。
三、如何合理约定购房定金?
如果房屋买卖中, 双方基本达成意向,购房人缴纳了定金,如果任何一方违约导致合同无法履行。则对实际交付的定金施行定金罚则,即:购房人违约则不能要求返还定金,卖房人违 约则需要双倍返还定金。如果买方全款购房则资金充足,履行付款义务问题不大,那么就要着重防范卖方的违约行为,可以约定较高数额的定金,如总价20%,这 样就加大了卖主违约的成本,促使其及时办理过户手续。反之,由于定金罚则是把双刃剑,因此如果贷款买房的买主,如果没有较大把握办理房贷,应当适当降低定金的支付比例,特别是目前银行从严审核贷款的情况,一旦贷款无法办理,那么如果没有其他约定,将导致需要向卖方承担违约责任。